Home GeoForum Forums Geologia & Professione Gestione Rifiuti e Bonifiche Chi deve pagare la bonifica?

La mia famiglia ha acquisito un terreno con acciaieria dismessa in prov. di Bergamo. Adesso procederemo a fare indagini e caratterizzazione ma nel frattempo mi sorge il dubbio: se dovesse emergere l'esigenza di bonificare chi sarebbe responsabile? il precedente proprietario (che ha condotto l'acciaieria) o il nuovo proprietario (noi)?
In generale è sempre il proprietario del terreno che deve sostenere le spese anche se non ha inquinato? c'è la possibilità di rifarsi sul vecchio proprietario, magari per vizio occulto?
So che è più una domanda da legale ma spero comunque in una risposta.
grazie

Ciao, dunque allo stato attuale, essendo voi i proprietari, per gli Enti di controllo il dovere e gli l'oneri per la caratterizzazione è tuo, così come per le eventuali spese per analisi di rischio ed intervento di bonifica.
Non essendo però la parte acquirente chi ha causato l'eventuale inquinamento, per il principio della normativa che "chi inquina paga", avete tutto il diritto di rivalervi sui vecchi proprietari in sede legale.
Sarebbe stato meglio far stimare un ipotetico intervento di bonifica (magari con un'indagine interna) prima della compravendita del terreno, così da far scorporare l'importo presunto dal costo del terreno stesso.
Nel tuo caso sicuramente vincerai la causa con i vecchi proprietari, ma saranno tempi lunghi.

Ciao

Massimo

Risultano atti depositati al comune o presso uffici di competenza dove all'azienda che aveva inquinato era stata intimata la bonifica?

Funziona in ordine gerarchico: inquinatore, proprietario del fondo se diverso, Comune, etc etc..

Credo di no, in teoria spetterebbe a Voi e poi in seguito Voi vi rivalete sul vecchio propietario e lui su colui che ha provocato l'inquinamento se è diverso dal proprietario del fondo.

Consulta un avvocato ed alla luce della normativa in vigore L. 152/2006 titolo V effettua una due diligence per le future transazioni immobiliari (cioè fai fare delle "indagini ambientali" alle matrici acqua e suolo prima di comprare).

Se può essere utile: http://www.studiolegalelaw.it/consulenza-legale/6946

Ciao,
a me è capitato un qualcosa di simile.
C'era una volta una cava a fossa per estrazione di ghiaia.
Ovviamente l'estrazione è stata molto più estesa e profonda del previsto (inizio anni 90).
Intervengono gli organi preposti e bloccano la coltivazione intimando il recupero ambientale dell'area (modalità R3 o R5 non ricordo)
A tal proposito, per ritombare viene ritenuta idonea (previo test di cessione, esami chimici, ecc) la loppa d'altoforno.
Successivamente tale materiale viene dichiarato non più idoneo e viene intimata una caratterizzazione preliminare per presunto inquinamento (Ex DM 471), poi nel tempo tutti gli altri passaggi tecnici di cui al Dm 471 (allora vigente), piano definitivo, ecc. Ne deriva alla fine che, pur non essendoci percolato nocivo, il materiale (loppa) andava rimosso integralmente e sostituito da terreno vegetale.
All'inquinatore viene intimata la bonifica.
La ditta di costui "miracolosamente" dichiara fallimento e l'onere della bonifica ricade in capo al proprietario della terreno, il quale, la esegue dopo aver sborsato molte migliaia di euro (meno male che aveva la disponibilità).
Tutta la diatriba è durata circa 12 anni, sono stati coinvolti 2 geologi, 1 chimico, 1 biologo, 1 geometra e 1 ing. e non ricordo quanti avvocati. Ci sono stati 2 processi, non so quanti ricorsi e il terreno ha subito una svalutazione di circa il 75%.
Meditate, in Italia la legge premia i furbastri...

Concordo con i colleghi !
Prova a vedere se nel contratto c'è una clausula tipo "visto-piaciuto", per cui gli oneri della bonifica spettano a voi (salvo poi rivalsa) oppure c'è la nota che (esempio) "la riparazione di eventuali danni ambientali spetta a chi ha causato effettivamente il danno".

Il terreno ci è pervenuto dal tribunale a seguito di asta giudiziaria. In poche parole eravamo debitori nei confronti del proprietario del terreno e abbiamo ottenuto il terreno in cambio del debito.
Nella perizia con la quale è stata fissata la base d'asta non c'è menzione di inquinamento del terreno (non è stata fatta alcuna indagine secondo me...). cosa significa, che se ci accorgiamo che è inquinato ce la possiamo prendere con il tribunale che ha mal periziato e non ha fatto emergere questo importante aspetto?

lunedi chiedo al nostro legale esperto in materia ambientale e ti faccio sapere.

Massimo

Occorre il parere di un legale.
A mio modesto avviso si tratta di un "vizio occulto", ed anche il tecnico del tribunale che ha periziato l'immobile è stato un pò superficiale.
Ci potrebbero essere gli estremi per la riduzione del prezzo di compravendita, anche se mi sembra che tale terreno vi è stato attribuito dal tribunale per l'estinzione del debito...
ritengo che al di là della bonifica sia una brutta gatta da pelare...

La normativa in materia di bonifiche mette a carico del soggetto che ha cagionato l'inquinamento gli oneri economici e giuridici relativi però se il soggetto non è in grado di pagare (e la modalità d'acquisto del terreno mi fa pensare che la situazione sia questa) tali oneri si ribaltano sulla proprietà o sulla comunità ma solo laddove è OBBLIGATORIA la bonifica.

Esistono presupposti di obbligatorietà? La bonifica è obbligatoria solo laddove i valori analitici superano la destinazione d'uso attuale o prevista per il sito quindi l'acquisto di un sito a destinazione d'uso industriale non presuppone l'obbligatorietà d'indagine se non nei seguenti casi:

1) palesi riscontri d'inquinamento anche visivi
2) volontà di cambiare la destinazione d'uso da industriale a residenziale
3) il Comune richiede un'indagine in base alla storia del sito e al sospetto che possano esserci problemi ambientali connessi.

Dal tuo post non è chiaro se l'idagine è stata "imposta" dagli Enti o se è una vostra iniziativa. Prima di continuare quindi sarebbe meglio definire i contorni e la strada che intendete o dovete seguire.

Supponiamo, per discutere, che sia una vostra iniziativa.

Dall'indagine (che vi consiglio di eseguire di concerto con Arpa e Comune fin dalla presentazione del piano d'indagine senza però aprire, per il momento, alcun procedimento con notifica) possono emergere i seguenti risultati:

1) il sito non è inquinato (nessun superamento dei limiti ad uso residenziale). Gli oneri dell'indagine sono a vostro completo carico. Avete avuto fortuna la cosa si chiude lì.
2) il sito è inquinato per uso residenziale ma non lo è per uso industriale: se volete portarlo ad uso residenziale gli oneri della bonifica sono solo vostri. Se volete, invece, costruirci sopra un capannone o una palazzina d'uffici siete a posto e ancora pagate le indagini ma non potete rivalervi su nessuno.
3) il sito è inquinato a uso industriale: gli oneri della bonifica sono a carico di chi ha inquinato.

Il documento contrattuale in questo caso non ha valore qualsiasi sia lo scritto in questione perchè, anche ci fosse una manleva economica, l'accordo tra parti private non può sollevare la parte responsabile dalla sua stessa responsabilità. Solo nel caso di deposito fidejussorio in sede d'acquisto e da parte del venditore a beneficio dell'acquirente per attività di bonifica tale manleva (esclusivamente economica) potrebbe avere senso. In altro caso dopo la segnalazione da parte vostra dello stato d'inquinamento all'Ente Competente (il Comune, in Regione Lombardia) lo stesso ha l'obbligo di comunicare alla Provincia la situazione e la Provincia ha l'obbligo di accertare le responsabilità inerenti.

Il concetto di "visto e piaciuto" non può applicarsi al sottosuolo perchè l'inquinamento sottende una responsabilità civile diretta e tale responsabilità da civile può, nel caso di inadempimento, diventare penale. Un transazione commerciale NON PUO' transare tale responsabilità in alcun modo da un soggetto ad un altro anche in assenza di esplicite clausole di questo tipo, anzi a maggior ragione in tale assenza vale la legge dello Stato: chi inquina paga.

Francamente spero di aver risposto in modo chiaro ma non ne sono sicuro quindi per qualsiasi altra informazione sarebbe necessario circostanziare meglio la situazione e sapere qualcosa in più.

Molto ingarbugliata come situazione sia dal punto di vista tecnico che legale. Non si può trovare un accordo con il vecchio proprietario??